Ипотечный калькулятор

Калькулятор считает ежемесячный платёж по ипотеке, переплату за весь срок и доход, при котором платёж не станет непосильным. Строит полный график платежей — его можно скопировать или скачать в CSV.

20 лет = 240 месяцев, 30 лет = 360

Тип платежа

Ежемесячный платёж

59 689 ₽

Сумма кредита: 4 800 000 ₽ (взнос 20 %). Переплата по процентам: 9 525 358,79 ₽, всего банку — 14 325 358,79 ₽.

Кредит будет погашен 10 октября 2046 г.. Чтобы платёж был не больше 50 % дохода, семье нужно получать от 119 378 ₽ в месяц.

График платежей (240 мес.)
№ДатаПлатёж, ₽Проценты, ₽Долг, ₽Остаток, ₽
110.11.202659 68956 0003 6894 796 311
210.12.202659 68955 956,963 732,044 792 578,96
310.01.202759 68955 913,423 775,584 788 803,38
410.02.202759 68955 869,373 819,634 784 983,75
510.03.202759 68955 824,813 864,194 781 119,56
610.04.202759 68955 779,733 909,274 777 210,29
710.05.202759 68955 734,123 954,884 773 255,41
810.06.202759 68955 687,984 001,024 769 254,39
910.07.202759 68955 641,34 047,74 765 206,69
1010.08.202759 68955 594,084 094,924 761 111,77
1110.09.202759 68955 546,34 142,74 756 969,07
1210.10.202759 68955 497,974 191,034 752 778,04

Как считается

P=S⋅i1−(1+i)−n,i=r12P = S \cdot \dfrac{i}{1 - (1 + i)^{-n}}, \quad i = \dfrac{r}{12}
Pk=Sn+Ok−1⋅iP_k = \dfrac{S}{n} + O_{k-1} \cdot i
Процентыk=Ok−1⋅r⋅dk365 (366)\text{Проценты}_k = O_{k-1} \cdot r \cdot \dfrac{d_k}{365\ (366)}

Сумма кредита — это стоимость жилья минус первоначальный взнос. Дальше всё зависит от ставки, срока и типа платежа.

Аннуитетный платёж

Платёж одинаковый каждый месяц. Его считают по формуле аннуитета: сумму кредита умножают на месячную ставку и делят на 1 − (1 + i)^−n, где i — годовая ставка, делённая на 12, а n — срок в месяцах. В начале срока большая часть платежа уходит на проценты, к концу — на основной долг. Платёж округляется до копейки, поэтому последний платёж немного отличается от остальных: он закрывает остаток долга ровно до нуля. На коротких сроках разница — копейки, на 20–30 лет может набежать несколько десятков или сотен рублей.

Дифференцированный платёж

Основной долг делится на равные части, а проценты начисляются на остаток. Поэтому первый платёж самый большой, а каждый следующий меньше предыдущего. Переплата ниже, чем у аннуитета с той же ставкой, но и нагрузка в первые годы выше.

Как начисляются проценты

Проценты за месяц равны остатку долга, умноженному на 1/12 годовой ставки. Многие банки считают иначе — по фактическим дням: остаток × ставка × число дней в периоде / 365. Тогда в феврале проценты меньше, в 31-дневных месяцах — больше, а банк сам корректирует платежи по своей методике. Калькулятор такой режим не моделирует, поэтому суммы в графике банка могут немного отличаться.

Пример

Квартира стоит 6 250 000 ₽, взнос — 1 250 000 ₽, ставка 14 % на 20 лет. Ставка в примере условная, у банков она другая и меняется. Кредит — 5 000 000 ₽, месячная ставка — 14 / 12 ≈ 1,1667 %, платёж — 62 176,04 ₽. За 240 месяцев проценты составят около 9,9 млн ₽ — почти вдвое больше самого кредита. Именно поэтому заметно экономят досрочные платежи в первые годы.

Рекомендуемый доход

Считается, что платёж по ипотеке не должен превышать 50 % дохода семьи, поэтому калькулятор делит платёж на эту долю. Для дифференцированных платежей берётся первый, самый большой платёж.

Ограничения

Расчёт справочный. Он не учитывает страхование, комиссии, изменение ставки по договору и льготные периоды. Точный график выдаёт банк перед подписанием договора.

Параметры расчёта на 10 октября 2026 г.
Параметр Значение Действует с Норма
Предельная доля платежа по ипотеке в доходе (для оценки необходимого дохода) 50 % 01.01.1990 Решение Совета директоров Банка России от 30.01.2026 о макропруденциальных лимитах: граница ПДН 50 % (и 80 %) для ипотечных кредитов

Пример расчёта

Квартира за 6 250 000 ₽, взнос 1 250 000 ₽, 14 % на 20 лет, аннуитет

  1. Сумма кредита: 6 250 000,00 ₽ − 1 250 000,00 ₽ = 5 000 000,00 ₽ (взнос 20 % стоимости).
  2. Сумма кредита 5 000 000,00 ₽, ставка 14 % годовых, срок 240 мес., выдача 15 января 2026 г.. Ставка условная, для примера — это не предложение банка.
  3. Месячная ставка i = 14 % / 12 = 1,166667 %. Аннуитетный платёж P = S × i / (1 − (1 + i)^−n) = 62 176,04 ₽.
  4. Проценты за первый месяц: 5 000 000,00 ₽ × 14 % / 12 = 58 333,33 ₽; в погашение долга идёт 3 842,71 ₽.
  5. За 240 мес. банку будет выплачено 14 922 250,15 ₽, из них проценты (переплата) — 9 922 250,15 ₽. Последний платёж 15 января 2046 г. — 62 176,59 ₽: он закрывает остаток долга до нуля.
  6. Чтобы платёж 62 176,04 ₽ занимал не больше 50 % дохода, семье нужно получать от 124 352,08 ₽ в месяц.

Частые вопросы

Почему платёж у банка отличается от расчёта на несколько рублей?

Банки по-разному округляют платёж (до копейки, до рубля, всегда вверх) и по-разному считают проценты: 1/12 ставки или по фактическим дням месяца. Калькулятор считает 1/12 ставки, поэтому при начислении по дням график банка немного отличается. Точную методику смотрите в кредитном договоре.

Какой тип платежа выгоднее — аннуитетный или дифференцированный?

При дифференцированных платежах долг уменьшается быстрее, поэтому переплата меньше. Но первые платежи заметно выше, и банк оценивает доход именно по ним. Аннуитет проще планировать: сумма одинаковая весь срок.

Учитываются ли страховка, оценка и другие расходы?

Нет, здесь только платёж по кредиту. Страхование залога и жизни, оценку квартиры, услуги нотариуса и регистрацию нужно добавить отдельно — они могут заметно увеличить полную стоимость ипотеки.

Можно ли рассчитать льготную или семейную ипотеку?

Да, если ввести ставку программы. Но лимиты суммы и условия участия калькулятор не проверяет — для этого есть отдельный расчёт по семейной ипотеке.

Что значит рекомендуемый доход?

Это доход, при котором платёж занимает не больше предельной доли из таблицы параметров на этой странице. Это ориентир, а не требование конкретного банка: банк учитывает все ваши кредиты, подтверждённый доход и свои внутренние правила.

Источники и проверка

Проверено
9 октября 2026 г.